“以房抵债”协议在重整程序中的 效力认定与优先权行使

    本案中的争议焦点为：以房抵债协议能否继续履行？

    关于以物抵债协议性质，理论界和实务界都一直存在实践性合同和诺成性合同的认识分歧。目前司法实践认可以物抵债协议的诺成性，特别是在商事领域普遍承认其诺成性。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第44条规定：“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”

    上述规定适用的前提是当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议。履行期限对于以物抵债协议具有重要意义，若是债务履行期届满前达成的以物抵债协议，则可能违反禁止流押而无效，也可能导致双方利益显著失衡而不被法院认可。

    本案中，以房抵债协议约定抵偿的债权均为抵债协议订立前所发生的甲公司对丙集团所享有的工程款，故案涉以房抵债协议均为债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，符合适用该规定的基础条件。此外，上述规定还要求以物抵债协议不存在恶意损害第三人合法权益等情形，本案中，以房抵债协议约定的抵债房产价值公允，约定了多退少补条款，且抵债协议订立时间远早于法院受理破产的时间，系双方真实意思表示且不存在恶意串通损害其他破产债权人合法利益等情形，故案涉以房抵债协议合法有效。

甲公司以房抵债协议中约定的义务已经履行完毕，管理人不可以解除以物抵债协议。

    《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第18条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”管理人行使该条规定的破产解除权需要同时满足下列条件：1.待解除合同为双务合同；2.合同双方均未履行完毕合同义务。首先，本案中的以房抵债协议并非双务合同。因为甲公司在订立以物抵债协议前，已经全部履行完毕与丙集团的相应建设工程，对丙集团享有合法有效、无争议的工程款债权，使原建设工程合同经甲公司履行后成为只剩有丙集团单方付款义务的未履行完毕的合同。此后，双方协商签订房产认购合同以丙集团欠付的工程款债权抵销支付涉案房产的购房款。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第568条规定：“当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”由于本案中双方互负债务标的物种类、品质相同，在丙集团单方告知甲公司的抵销通知到达对方时即生效（或自双方签订以房抵债的合同后生效），无需甲公司的同意和履行行为。甲公司在以房抵债合同中无对待给付义务需要履行，只有乙公司有交付房产的义务。因此案涉以房抵债协议并非双务合同，故本案不符合《企业破产法》第18条适用的前提条件，管理人无权据此来解除合同。其次，退一步讲，即使认为甲公司与乙公司签订的房产认购合同为双务合同，甲公司的主要合同义务是支付购房价款，约定付款方式为用甲公司对丙集团享有的工程价款冲抵购房款。甲公司以工程欠款抵销购房价款，且抵销在合同签订时即已生效完成，已经履行了支付购房价款的合同义务，故本案中的以房抵债协议仅为乙公司未履行完毕合同义务，而非“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”。因此，管理人无权依据《企业破产法》第18条解除以房抵债协议。

    根据《企业破产法》第31条、32条之规定，管理人有权请求人民法院撤销受理破产申请一年内发生的涉及债务人财产的特定行为。但在本案中，以房抵债协议签订和抵销生效的时间均在法院受理破产申请一年以前。故管理人也无权据此主张撤销案涉以房抵债协议。

    《民法典》第539条：“债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。”根据该规定，债权人在债务人恶意处分财产时可以主张撤销债务人的处分行为。在本案中，首先案涉以房抵债协议约定的抵偿价值公允，不属于债务人以明显不合理的低价转移财产；其次，案涉以房抵债协议签订时，债务人财务状况并未进入破产程序，故不存在侵害其他破产债权人利益的情形；再次，《民法典》第541条：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”案涉两份以房抵债协议分别于2014年12月份、2018年12月份签订，无论是否存在可撤销情形，其正常情况下的撤销权也已经消灭。

综上，管理人和其他破产债权人无权根据《企业破产法》或者《民法典》之规定解除或者撤销案涉以房抵债协议。

    本案房产未能办理过户登记是由于债务人丙自身原因导致，若不继续履行以物抵债协议有违公平原则。

    以物抵债协议中甲公司义务早已履行完毕，因为丙的原因导致一直未能办理过户手续，丙本应在进入破产程序前把房屋过户给甲公司。让善意无过错方甲公司承担过错方丙一直不办理过户手续导致被拖延进入破产程序的不利后果，有违公平原则。此外，涉案房屋产权不能变更登记至甲公司的限制条件早已消除，丙一直未办理过户登记手续直到法院受理破产，现若不支持办理过户则对甲公司极其不公平。

    从类似法律规定中亦可得出甲公司的主张应当获得支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”这一规定是关于买受人对抗强制执行的权利，立法目的为保护已履行合同义务一方当事人的合理期待利益。但善意买受人对抗破产程序也与其具有相似性，其相似性在于两种情况下如果不是因为卖方的原因，买方本已获得了房屋的物权而不会陷于房屋被拍卖的风险之中，所以通过专门的规定使善意买受人的权利恢复到应然的状态下。破产程序，尤其是破产清算程序，重要内容是对债务人所有财产的执行分配。而且破产债权必须是财产上的请求权，即必须是表现为金钱或得折算为金钱的债权，可以视为金钱债权。本案中，甲公司符合上述四个要件，即书面买卖合同、合法占有、支付全部价款、非因买受人自身原因未过户。《九民纪要》第127条对第四项做了扩大解释，根据该条规定，只要向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。故应继续履行以房抵债协议，办理过户登记。

    债务人财产是破产程序中债务人清偿债务的物质基础，破产财产的范围决定了债权人利益保护的范围。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称“《审理破产案件规定》”）第71条：“下列财产不属于破产财产：（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法解释二》）对于破产财产范围进一步做出了规定。《破产法解释二》第2条：“下列财产不应认定为债务人财产：（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”《破产法解释二》主要从财产是否属于债务人的角度来判定破产财产范围。关于《破产法解释二》第2条与《审理破产案件规定》第71条是相冲突还是互补，存在不同的观点。本案中，乙公司于2018年将涉案的两处房产交付给甲公司，甲公司已经实际占有了抵押房产，且已经合法出租。若认为《审理破产案件规定》第71条之规定仍然具有法律效力，则尚未办理产权过户手续但已向甲公司交付的涉案房产不属于破产财产。该房产不受企业破产法禁止个别清偿规定的约束，甲公司可以主张继续履行以房抵债协议。

本案以房抵债协议的履行，不但不违反禁止个别清偿原则，反而符合经济原则，更有利于整体债权人利益保护。

    《企业破产法》第16条：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”破产受理后禁止个别清偿的原理是个别清偿属于偏袒性清偿，违反债权人公平受偿的基本原则。然而，并非所有的个别清偿都是损害其他债权人利益的。该观点在(2015)民申字第1158号一案中被最高院所支持，最高院认为：“据《企业破产法》、《适用企业破产法规定（二）》规定之精神，并非所有破产程序中的个别清偿行为均属于《企业破产法》第16条规定的无效行为。认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。而如上所述，交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对于其所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第16条所称的无效的个别清偿行为。”

    由于涉及到基础债权清偿的优先性，故有必要探讨旧债是否因以房抵债协议的成立而消灭。对此，有债务更新说和新债清偿说。债务更新说认为以物抵债彻底变更了债的标的，新债成立的同时旧债消灭。新债清偿说认为以物抵债协议成立后，同时存在新旧两债，债务人不履行以物抵债协议的，债权人既可以主张继续履行以物抵债协议，也可以请求恢复履行旧债。考虑到债务更新彻底消灭旧债，附属于旧债的担保也随之消失，对债权人保护非常不利。从保护债权人利益出发，除非当事人有明确的债务更新的意思表示，否则应当将以物抵债协议解释为新债清偿，《九民纪要》采用此观点。本案中，由于以房抵债协议中并未约定旧债消灭，故应认为原债权债务与以物抵债协议并存。

    在本案中，甲公司对丙享有的债权为装饰装修工程价款，属于法定的优先清偿债权。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第37条：“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”。第36条：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”司法解释第37条虽然只提到了优先受偿，未明确规定装饰装修工程价款优先于抵押权和其他债权。但装饰装修工程价款与建设工程价款性质均为建设工程款，建设工程价款优先于担保债权清偿的规定同样适用于装饰装修工程价款的清偿规则，故应认为装饰装修工程价款清偿顺序上优先于抵押权和其他债权。综上，由于建设工程价款债权本身清偿顺位具有极高的优先性，故该债权的实现并不会构成对其他劣后于其的破产债权人合法权益的损害，因此继续履行以房抵债协议不违反禁止个别清偿原则。

    即使甲公司主张上述的工程价款优先权不成立，也可以退一步主张担保债权的优先性。涉案房产虽未过户至甲公司名下，但已经办理了合法有效的抵押登记，担保的债权为甲公司对丙集团享有的工程价款，担保的债权与购房款数额相当。由于担保债权优先于破产费用、共益债权和普通债权清偿，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。因此，甲公司有权主张乙公司继续履行以房抵债协议约定的办理所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第16条所称的无效的个别清偿行为。此外，亦可以参考《破产法解释二》第14条：“债务人对以自有财产设定担保物权的债权进行的个别清偿，管理人依据企业破产法第三十二条的规定请求撤销的，人民法院不予支持。但是，债务清偿时担保财产的价值低于债权额的除外。”根据此解释，对于破产受理前六个月内清偿的有担保物权的债权，管理人不能请求法院解除。这是因为考虑到有担保债权的优先性，其清偿并不会影响其他破产债权人的利益，故即便进行了个别清偿也无需撤销。虽然该解释仅适用于破产受理前六个月内发生的个别清偿，但可以类推适用到破产受理之后。因为原则上仅应在受理破产后才禁止个别清偿，但出于对债权人利益更好的保护，对于发生在破产受理前法定期间内的个别清偿，企业破产法规定其可以被撤销。可见破产受理后与破产受理前六个月内法律适用上实际上没有本质区别，故可以类推适用该司法解释，更加印证了以上论证。

    此外，乙公司已于2018年向甲公司交付涉案房产，甲公司已经将涉案房屋出租给第三方经营使用。在不损害其他债权人利益的情形下，甲公司取得涉案房屋、继续行使上述权利，可以省去拍卖、变卖等程序后的腾退、交接等琐碎性工作，符合经济原则，同时有利于实现破产财产的价值最大化。

    甲公司与乙公司、丙集团签订的以房抵债协议系各方真实意思表示，不存在恶意串通等情形，为合法有效的协议。以房抵债协议不能被解除或者撤销，根据《九民纪要》44条之规定，该以房抵债协议可以继续履行。由于案涉债权为工程价款且存在有效的抵押担保，清偿顺序上优先于担保债权等债权，继续履行以房抵债协议不但不会损害其他债权人合法利益，还有利于妥善处置破产财产，实现财产价值最大化。乙公司已经向甲公司交付涉案房产，甲公司已实际占有使用涉案房产，且未能办理房产过户登记手续并非甲公司自身原因，继续履行以房抵债协议符合公平原则。综上，甲公司可以通过上述论据主张继续履行以房抵债协议。